במסגרת פרוייקטים של חיזוק בניין בתמ"א 38, מוסכם לעיתים בין היזם לדיירים כי חלק מהתמורה תינתן בצורת שיפוץ פנימי בתוך הדירה.
על פי החוק, שיפוץ כזה איננו חלק מעסקת חיזוק הבניין הפטורה ממס, ועל כן יש לחייב את בעלי הדירות במס בגין ההטבה הזאת.
אחת השיטות לקבל פטור מתשלום מס כזה הנה לפנות את דירות הדיירים, ולקזז את עלות השיפוץ מדמי השכירות המגיעים לדיירים המפונים.
רשות המיסים בודקת היטב האם במקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס או לא.
מקרה לדוגמא:
במקרה שנידון לאחרונה טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי בעלי הזכויות לא הוכיחו כי שילמו ליזם עבור עבודות השיפוץ הפנימי שנעשה בדירות. אף אם יימצא כי בוצע תשלום עבור השיפוץ בדרך קיזוז דמי השכירות המגיעים לבעלי הזכויות מהיזם, לא הוכח כי הפינוי היה נחוץ לביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין. אם פינוי כלשהו היה נחוץ, צורך זה נבע מביצוע השיפוץ הפנימי של הדירות, שהוא לא חלק מתוכנית התמ"א – ולכן הוא איננו פטור ממס שבח.
לעומתו, טענו בעלי הזכויות, כי עלות השיפוץ הפנימי קוזזה מדמי השכירות שהגיעו להם מהיזם, לנוכח פינוי הבניין לטובת ביצוע הפרויקט. לטענת בעלי הזכויות, פינוי הדירות היה הכרחי לטובת ביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין, ללא קשר לשיפוץ הפנימי של הדירות, שנעשה במקביל לעבודה הכללית.
מה נפסק?
נפסק, כי הנטל להוכיח את הזכאות לפטור ממס שבח מוטל על הטוענים לכך. עליהם להוכיח כי התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי התוכנית, ושבוצע חיזוק של המבנה בהתאם להוראות התוכנית. בענייננו בעלי הזכויות הצליחו להרים את הנטל מהסיבות שלהלן:
ראשית, אדריכל הפרויקט ציין כי השלמת הפרויקט לא הייתה מתבצעת לולא פינוים של בעלי הזכויות.
שנית, צורפו לתצהירי בעלי הזכויות תמונות המעידות כי נדרש פינוי ממושך של הדירות בשל ביצוע עבודות החיזוק בבניין והרחבתו על פי תוכנית התמ"א.
שלישית, בחוות הדעת המקצועית של כלכלן ושמאי מקרקעין הוזכר הסדר תשלום דמי השכירות, אך כלל לא הוזכר נושא השיפוץ הפנימי.
רביעית, גם באגפים שונים בנכס, במסגרת פרויקט אחר, בוצעו שיפוצים הכוללים פינוי דיירים.
כדאי לציין, כי בית המשפט גם החליט, כי משך זמן השכירות הראוי היה קצר מזה שהוצהר בפועל וכל כן חויבו בעלי הדירות במס על חלק מהסכום.
פרט מעניין:
עוד כדאי לדעת, כי במקרה הזה בעלי הדירות והיזם היו אותם אנשים, כך שבפועל היו יכולים לוותר על כל ההסכם עם עצמם, ובעלי הזכויות יכלו להוציא לפועל את תוכנית החיזוק בהתאם לתמ"א 38 מבלי להתקשר עם היזם כלל, ואז לא היה מתרחש אירוע מס – לא שבח ולא רכישה.
פסק הדין: (וע (ת"א) 15379-04-19 מיכאל קלדרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב).