ערבות חוק מכר – רשת הביטחון החשובה ביותר בהתחדשות עירונית
בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, ערבות חוק מכר היא קו ההגנה האחרון של בעלי הדירות והרוכשים. מטרתה פשוטה וקריטית: להבטיח כי מי שנתן את דירתו הישנה או את כספו, לא יישאר ללא דירה וללא פיצוי במקרה שהיזם נכשל בביצוע הפרויקט.
הערבות ניתנת על ידי גורם פיננסי, לרוב בנק או חברת ביטוח, והיא ניתנת למימוש כאשר היזם אינו מסוגל למסור את הדירה החדשה או להעביר בה זכויות כפי שהתחייב, לרבות במצבים של קריסה כלכלית, הקפאת הליכים או עיכובים מהותיים.
הנה דוגמא למקרה שהגיע עד לבית המשפט העליון:
בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי בתל אביב, שאמור היה להסתיים בשנת 2021, נעצרה הבניה בשנת 2024 בעקבות סכסוך בין בעלי המניות של היזם. לאחר מינוי כונס נכסים והמשך עיכובים ממושכים, חלק מרוכשי הדירות ביקשו לממש את ערבויות חוק המכר שניתנו להם.
בית המשפט המחוזי קבע כי העיכוב והיעדר מועד ברור למסירה מקימים לרוכשים זכות לבטל את חוזי המכר ולחלט את הערבויות. עוד נקבע, באופן תקדימי, כי כל רוכש רשאי לבחור אם לממש את הערבות או להמתין להשלמת הבניה.
הבנק וחברת הביטוח ערערו, ובית המשפט העליון הדגיש כי ערבות חוק מכר אינה נועדה להבטיח את כל התחייבויות היזם אלא למנוע מצב שבו הרוכש נותר ללא דירה וללא כספו. עם זאת, העליון הקפיא זמנית את מימוש פסק הדין כדי שלא לחסום את האפשרות להשלים את הפרויקט.
מה מלמד אותנו הסיפור?
ההליך כולו ממחיש אמת מקצועית חשובה: חילוט ערבות חוק מכר אינו הליך אוטומטי או פשוט. בתי המשפט שואפים בראש ובראשונה להציל פרויקטים ולסיימם, ורק כאשר ברור שההגנה על הרוכשים מחייבת זאת, תותר הפעלת הערבות.
בסופו של דבר, הושגה פשרה: הגורמים הפיננסיים העמידו מימון ביניים, 16 רוכשים המשיכו בפרויקט, ו-6 רוכשים בחרו לפרוש ולחלט את ערבויותיהם. הפתרון אימץ למעשה את הגישה של בית המשפט המחוזי, שאיפשר בחירה אישית של כל רוכש.
ערבות חוק מכר היא אבן יסוד בכל עסקת התחדשות עירונית, אך עוצמתה תלויה בניסוח נכון, בפיקוח משפטי הדוק ובהבנת גבולות הכוח שלה. זהו תחום שבו טעות אחת עלולה לעלות לבעל דירה את כל הנכס שלו.
משרדנו מלווה מאות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקדיש לנושא הערבויות תשומת לב מיוחדת כחלק מהגנה כוללת על זכויות הלקוחות.
לקריאה נוספת: ע"א 13991-08-25 בנק ירושלים בע"מ ואח' נ' שירי שלו ואח'.
