שינויים בחוק פינוי בינוי ובתמ"א 38

שינויים חשובים בתמ"א 38 ופינוי בינוי

חוק ההסדרים לשנת התקציב 2021 – 2022 נכנס לתוקף בסוף נובמבר 2021 והכניס כמה שינויים בתחום ההתחדשות העירונית.

סף ההסכמה עבוד פרויקט פינוי בינוי:

הרוב הנדרש לחתימה על הסכם פינוי בינוי היה תמיד אבן הנגף ליציאה לדרך לפרויקט, והרף של 80% הסכמה אפשר למעטים למנוע את יציאת הפרויקט או לדרוש דרישות גבוהות ביותר תמורת חתימתם.

בעקבות תיקון החקיקה, הרוב הנדרש בכדי לקדם את הפרויקט יפחת מ-80% ל-66% מכלל בעלי הדירות באותו מתחם פינוי ובינוי, ובתנאי שמתקיימים 2 תנאים: (א) שבכל אחד מהבניינים באותו מתחם ישנה הסכמה של לפחות 60% מבעלי הדירות (ב) ושהם (ה-66% שמסכימים לקדם את הפרויקט) מחזיקים בלפחות 50% מהרכוש המשותף בכל בניין ובניין במתחם.

התנאים לביטול עסקה בפרויקט פינוי בינוי ובפרויקט תמ"א 38 – לאחר חתימה על חוזה:

פינוי בינוי:

הסעיף החדש שהוכנס לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) עוסק במתן אפשרות לבטל את העסקה לפרויקט גם לאחר שנחתם הסכם מול היזם. החוק קובע כעת כי רוב בעלי הדירות בבניין, כולל גם מי שלא חתם על ההסכם מול היזם, יכולים לקיים אסיפה כללית ובה להחליט על ביטול העסקה וזאת בתנאי שהיזם לא החתים לפחות חצי מבעלי הדירות בבניין מיום שנחתם החוזה לראשונה, או שהיזם לא החתים 3/5 מבעלי הדירות בתוך 4 שנים מיום שנחתם החוזה לראשונה.

בנוסף, קיימת גם האפשרות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית מפורטת בדבר הפרויקט למוסד תכנון תוך 4.5 שנים מיום שנחתם החוזה הראשון.

לצד היתרון שבאפשרות להחלטה על ביטול ההסכם צריך לדעת שהתיקון לחוק מתיר ליזם לדרוש תשלום מבעל דירה שביטל את העסקה, כאשר הוראות לעניין התשלום ייקבעו בעתיד על ידי שר המשפטים.

תמ"א 38:

גם להסכמים של תמ"א 38 נקבעו הסדרים דומים, כאשר התנאי לביטול הסכם מול יזם הנו חתימות של 50% או פחות מבעלי הדירות בתוך 18 חודשים ממועד החתימה הראשונה או אם חלפו שלוש שנים מיום החתימה הראשונה והיזם לא הצליח להגיע לרוב הדרוש או אם היזם לא הגיש בקשה להיתר בניה תוך 3.5 שנים מיום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם התמ"א.

זכויות קשישים:

נושא זכויות קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי לסוגיהם נכנס בהדרגה בתיקוני חקיקה בשנים האחרונות מתוך הבנה כי המדובר באוכלוסייה בעלת צרכים מיוחדים שיש לדאוג לזכויותיה.

התיקון האחרון משנה את הגדרת קשיש לאדם מגיל 75 שהיה בחוק בעבר לגיל 70, כאשר מבחן הגיל נקבע לפי יום החתימה של העסקה הראשונה ובתנאי שהקשיש התגורר בדירה לפחות שנתיים.

תיקון חשוב נוסף בעניין קשישים קובע כי בעל דירה שהוא לפחות בן 75 שמסרב לפרויקט, לא יראו אותו כסרבן וההתנגדות שלו תיחשב סבירה אלא אם הציעו לו את החלופות הקבועות בחוק שהן –  מעבר לבית הורים / רכישת דירה חלופית ששוויה דומי לשווי הדירה שתימסר לקשיש / קבלת סכום כסף בשווי הדירה שתימסר לקשיש בסוף הפרויקט כדי שיוכל לרכוש דירה חלופית.

קטגוריות

רוצים להתייעץ?

רוצים להתייעץ?