אחת מנקודות המחלוקת הקשות שמתגלעות בין דיירי פרוייקט התחדשות עירונית היא דרישה של חלק מהדיירים לתמורות גבוהות יותר בגלל היות הדירה שלהם מיוחדת או גדולה או שונה באופן מהותי מרוב הדירות האחרות בבניין – בין אם המדובר בדירת קרקע או דירת גג או דירה שגדולה יותר משאר הדירות.
במרבית המקרים הציפייה של בעלי אותן דירות הנה לתמורה העולה בהרבה על המותר על פי החוק, ועל כן כאשר הם מתאכזבים הם פשוט בוחרים שא לשתף פעולה עם שאר בעלי הדירות ולא לחתוםפ על ההסכם לפרוייקט.
נושאים אלו מגיעים אל המפקח על המקרקעין, אשר צריך להכריע אם ההתנגדות של אותו בעל נכס מוצדקת או לא, ומהו הפתרון הנכון.
פסק דין שניתן לאחרונה בנושא זה מוריד באופן דרמטי את סיכויי המתנגדים לעצור פרוייקט, ומייצר מוסכמת יסוד חדשה לפיה כלל לא בוחנים את הרווח או ההפסד הכלכלי של בעל דירה, אלא את מימוש זכויותיו בגודל דירה לעומת האחרים.
נסיבות המקרה:
במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38/2, נדחתה התנגדות בעלת דירת קרקע בבניין. המפקחת על המקרקעין פסקה שזכויותיה של הדיירת המתנגדת לפרויקט לא נפגעו באופן מהותי, ומשכך אין הצדקה להתנגדותה. יחד עם זאת, נפסקו למתנגדת פיצויים כספיים, בשל הסתמכות המפקחת על חוות דעת השמאי שהיא מינתה (להלן: "שמאי המפקחת") , לפיה ישנו אי-שוויון בין בעלי הדירות, במובן זה שעליית ערך דירת המתנגדת בעקבות הפרויקט, נמוכה בהרבה מעליית ערך יתר בעלי הדירות בבניין.
שני הצדדים ערערו לבית המשפט המחוזי. דיירי הבית המשותף ערערו על פסיקת הפיצויים, וטענו שהפיצויים שנפסקו למתנגדת שגויים משני טעמים: ראשית, נפלו פגמים משמעותיים בחוות דעת שמאי המפקחת, עליה היא הסתמכה בפסק דינה. שנית, נקבע פיצוי בהתבסס על היעדר שוויון כספי, למרות שהובהר שדירת המתנגדת נהנית מהגדלה משמעותית בשטחה ולא הופלתה ביחס ליתר הדיירים.
המתנגדת ערערה על דחיית התנגדותה לפרויקט, וטענה שהפגיעה בזכותה לקניין חמורה יותר מהפיצויים שנפסקו לה. לטענתה, כל שביקשה הוא להתגורר בקומת קרקע ולא לרדת ברמת חייה, ולא ביקשה להסתפק בפיצוי כספי בלבד.
החלטת בית המשפט:
בית המשפט דחה את ערעור המתנגדת, וקיבל את ערעור הדיירים.
נפסק כי שיפור מצבן של הדירות הקיימות והקניית זכויות בנייה לבעלי הדירות, אינם מטרה או אינטרס העומדים בפני עצמם, אלא הם כלי להשגת המטרה העיקרית של תמ"א 38, שהיא חיזוק המבנים. מנגד, הגם שהמטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה, אזי הואיל ואנו עוסקים בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל בקניינו לאינטרס הפרט, חשוב שהדברים ייעשו בזהירות ראויה, תוך איזון בין האינטרסים המתנגשים.
לגופו של עניין, נפסק שהמפקחת צדקה כשקבעה כי אין פגיעה מהותית במתנגדת, אך שגתה כאשר התמקדה בנקודת המבט הכלכלית.
בית המשפט הדגיש כי מאחר שהשוויון בין בעלי הדירות הוא כמותי ולא כלכלי, ומאחר שבניגוד לקביעת השמאי – המתנגדת לא קופחה ביחס ליתר בעלי הדירות בהיקף השטחים שנוספו לדירתה, אזי המתנגדת לא הופלתה ביחס ליתר בעלי הדירות, ולכן לא היה מקום לפסוק לזכותה פיצויים.
סוף דבר – מעתה יבחנו טענות המתנגדים לפי בדיקת שוויון כמותי ולא כלכלי, וככל והתמורה שניתנת הנה הוגנת ושוויונית, לא יתקבלו התנגדויות בנימוקים אלו.
פסק הדין: עש"א (ת"א) 14413-02-22 שלמה שוחט נ' יוכבד פרץ
*תודה למשרד גינדי כספי על מאמר העדכון בפסק הדין*
