תמ"א 38 -חיזוק ופינוי בינוי

משרדנו מתמחה בליווי וייצוג הדיירים בהליכים המסובכים של תמ"א 38, פינוי בינוי וחיזוק הבניין.החל משלב המו"מ מול היזמים והמשך בעריכת החוזה ועד לשלב סיום הפרוייקט.נדגיש שאנו מלווים רק את הדיירים בעסקאות תמ”א 38. מאחר ואלו הן חוזים ועסקאות מורכבות במיוחד, הדורשות שמירה קפדנית על הזכויות של בעלי הדירות מול היזם. חשוב לדיירים  להיות מיוצגים ע"י  עורך דין מנוסה בתמ״א 38 שידע לפתור סכסוכים בין הקבלנים לדיירים או בין הדיירים לבין עצמם.

מהו פרוייקט תמ"א 38
פרויקט תמ”א 38 הוא בעיקרו פרויקט בו המדינה רוצה לעודד חיזוק ושדרוג מבנים כך שיהיו עמידים למקרים של רעידות אדמה.
לשם כך היא מקנה זכויות בנייה מיוחדות לבעלי הדירות במבנים הרלוונטיים ואלו בתורם מעבירים את הזכויות ליזם / קבלן לביצוע העבודות וגריפת רווח יזמי בגין מכירת הדירות החדשות במבנה.
אך מעבר לכך, מדובר על פרויקט מורכב מאוד מבחינה בירוקרטית ותכנונית. לכן, תמיד מלווה פרויקט תמ”א 38 גם עו”ד ו/או יועץ משפטי המתמחה בתחום. תפקידו של עורך הדין המלווה את הדיירים בפרוייקט מסוג תמ"א 38 הוא להגן על זכויותיהם של הדיירים לפני ביצוע הפרוייקט, במהלכו ולאחריו.

סוגי הפרוייקטים של תמ"א 38:
-תמ"א 38-1 – פרוייקט חיזוק הבניין והוספת חדר ומרפסת. בפרויקט מהסוג הזה לא מפנים את הדיירים (למעט מקרים מיוחדים) והעבודה נעשית תוך כדי מגורים בבניין.
-תמ"א 38-2- למעשה פרויקט פנוי בינוי, בו כל הדיירים עוברים לדירות שכורות חליפיות על חשבון היזם לתקופת הבנייה של הבניין מחדש. במקרה הזה בעל הדירה מקבל דירה גדולה יותר, חדשה לחלוטין, ובקומה גבוהה יותר (אם רצה).
השלבים לקבלת אישור לפרויקט תמ”א 38:
שלב א- השגת הסכמה
כדי להתחיל בהליכים הדרושים לצורך אישור תכניות תמ”א 38 ותחילת בנייה, השלב החשוב והראשוני ביותר בכל פרויקט של תמ”א 38 הוא קבלת אישור כלל הדיירים בבניין לפינוי בינוי/ שיפוץ במסגרת תכנית תמ”א 38.
מה עושים כאשר מיעוט קטן של הדיירים מסרב לחתום על הסכם תמ”א 38 אל מול היזם?
החוק מאפשר לכפות שיפוץ או פינוי-בינוי במסגרת תמ”א 38 כאשר מיעוט קטן של דיירים אינם מסכימים להליך. השגת האישור דורשת תביעה בעזרת עורך דין כנגד הדיירים הסרבנים בלשכת המפקח האזורי על המקרקעין. ניתן להגיש תביעה שכזאת רק אם מעל 80% מדיירי הבניין חותמים על הסכם תמ”א 38 (בחלק מהמקרים מספיק גם 66%) תביעה זו תעשה בדרך כלל על ידי עורך הדין של היזם ובמימונו, ובמקרים רבים תהיה רק בשלבים מאוחרים יותר.
שלב ב – חתימת חוזה
החוזה יכלול את כל הפרטים של תהליך הבנייה, התמורה, כולל תאריכי יעד, מנגנון פיצויים בפינוי בינוי, התחייבויות הדיירים ליזם והתחייבויות היזם לדיירים, ועוד. זהו שלב קריטי בהתקשרות בין הדיירים ליזם, וחובה לבצע אותו בעזרת עו"ד דיירים מנוסה.
שלב ג – הוצאת אישורי בנייה
לאחר שנחתם חוזה היזם צריך להמציא אישורי בנייה מהעירייה. הוצאת אישור בנייה דורשת הגשת תכניות בנייה ואישורן. תהליך האישור יכול לארוך זמן רב, במיוחד כאשר התוכניות המוגשות מוחזרות עם בקשות לתיקונים ארכיטקטוניים.
שלב ד- בנייה
שלב הבנייה הוא השלב הקשה ביותר עבור דיירי הבניין, במיוחד בתמ"א 38 -1 של חיזוק הבניין באופן שאינו כולל פינוי הדיירים. אך בסופה של הבנייה מגיע רגע האמת בו כל הדיירים נהנים מדירה חדשה או מחודשת, בטוחה יותר ובעלת ערך כלכלי גבוה יותר.

משרדנו מייעץ, מלווה ומייצג את הדיירים לאורך כל הדרך עד השלב הסופי וכולל:
– ליווי משפטי של בעלי הדירות בכל תהליכי יישום הפרויקט.
– פתרון התנגדויות בין הדיירים כמו  "דייר סרבן" ופתרון סכסוכים בין הדיירים ליזם, הקבלן והרשויות השונות
– ניהול המשא ומתן מול היזם, ניסוח וחתימת חוזים של בעלי הדירות עם חברות ייזום פרויקטים וקבלנים.
– ניסוח וחתימת חוזים מול גורמים פיננסיים שונים, כולל ייעוץ בשלבי הליווי הבנקאי.
-פתרון בעיות נקודתיות של רישום הדירות (כמו רישום צוואה, העברת זכויות וכדומה)
-ביצוע בדיקות משפטיות ומקצועיות שונות לגבי היתכנות, יישום והגורמים המעורבים בפרויקט תמ”א 38.

 

 

קטגוריות

תביעות כספיות

משרדנו מייצג חברות, עסקים ולקוחות פרטיים בתביעות כספיות בכל הערכאות. כשאחד מהצדדים ו/או הפר הסכם והצדדים לא מצליחים להגיע לפשרה

לקרוא עוד »

רוצים להתייעץ?

רוצים להתייעץ?